Ризики купівлі житла - 3

Продовження. Початок читайте тут.

Яку би схему інвестування в будівництво житла інвестор не вибрав, головним документом, що може захистити його інтереси, є договір, який укладається між ним і забудовником, ФФБ або емітентом облігацій.

Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, управителя ФФБ або емітента, а також ознайомитися з ліцензіями і дозвільною документацією на землю і будівництво.

«Із усіма документами бажано ознайомиться наочно, оскільки ксерокопії не підтверджують їхню оригінальність», – радить директор Адвокатського об'єднання «Волошин і Партнери» Валерій Волошин.

«Але підписання якого-небудь договору не дає абсолютної гарантії того, що вам удасться уникнути всіх ризиків, – говорить він. – Адже в більшості випадків підписуються цілком «працездатні» договори, тобто типові».

У типовому договорі, швидше за все, по максимуму будуть захищені права забудовника і посередника, але ніяк не інвестора. Тому для більшої надійності зразок договору, запропонованого ФФБ або емітентом, найкраще вивчати за участі юриста, оскільки «непримітні» для звичайної людини умови можуть мати важливе значення і дуже небажані наслідки.

«До умов договору необхідно підходити комплексно, оскільки навіть якщо в ньому будуть всі пункти, необхідні для захисту прав інвестора, там можуть бути і положення, що цілком нівелюють їхній зміст», – говорить Максим Копейчиков.

Перше, що має бути чітко позначено в договорі – це коли і яку саме квартиру інвестор має одержати від забудовника: адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо.

Другий момент – розмір оплати. Як говорить Валерій Волошин, сума має бути зафіксована в чітко встановленому розмірі без можливості зміни. Юристи не радять підписувати договір, де зазначено, що вартість житла буде збільшуватися з часом.

Юристи об'єднання «Волошин і Партнери» вважають, що такі речі, як подорожчання будматеріалів і т.п., мають бути закладені в суму, що вносить інвестор.

Договір повинний містити чіткий графік оплати, щоб не було непорозумінь із грошовими внесками. Крім того, юристи радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок забудовника, ФФБ тощо, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії.

При перерахуванні грошей через банк, факт сплати внеску підтверджує не тільки документ, виданий на руки інвесторові, але й інша банківська документація.

Якщо ж гроші внесено в касу компанії, єдиним підтвердженням цього є прибутково-касовий ордер за підписом касира. При цьому може статися так, що коли треба буде підтвердити факт сплати внеску, працівника, який підписав ордер, вже буде звільнено або ж може з'ясуватися, що він не був оформлений належним чином на роботу.

Тоді у випадку спорів з приводу сплати внесків забудовник або ФФБ можуть не прийняти до розгляду прибутково-касовий ордер, на тій підставі, що людина, яка підписала його, ніколи не працювала в компанії, або ж для доказу зворотнього прийдеться робити графологічну експертизу тощо.

Одним з найбільш проблематичних для інвестора положень договору є термін дії договору і час здачі об'єкта. Оскільки випадки, коли будівництво затягується, дуже поширені, забудовники обмежуються приблизними термінами, або обумовлюють можливість їхньої зміни.

Причому боротись з цим неможливо, оскільки коли терміни обговорені чітко, забудовник буде змушений сплачувати неустойку. На думку юристів, жоден із забудовників не піде на це.

Передача об'єкта має відбуватися з передачею документів від забудовника, на підставі яких громадянин буде реєструвати право власності на об'єкт, договір має містити перелік таких документів.

Ще одним наріжним каменем в договорі є відповідальність сторін. Оскільки зразок типового договору складає Фонд, емітент або забудовник, природно, їхня відповідальність у випадку затримки термінів здачі об'єкта і т.д. може бути прописана дуже розпливчасто. Найпоширеніше формулювання – «відповідно до законодавства».

У той же час для інвестора випадки настання відповідальності можуть бути розписані так, що договір стане для нього «кабальним».

І, нарешті, умови розірвання договору. За словами юристів, найбільш розповсюджене в цьому випадку формулювання «за згодою забудовника». Але все-таки в договорі повинні бути чітко позначені випадки й умови, на яких сам інвестор може розірвати його. Наприклад, у випадку, коли людина стане не в змозі робити виплати.

Економічна правда

< Назад

Назвіть себе *
Ваш e-mail *
Ваш коментар*
	Введіть код, зображений на рисунку: